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 土地使用貸借権の相続

 地方においては、自宅や旅館などの建物が建っている敷地に当る部分が建物所有者の所有する土地ではなく、又、賃借した土地ではないという場合もかなり多い実態があります。
 この場合の建物所有者の土地利用権の根拠は、土地所有者との信頼関係に基づく、使用貸借であると考えられます。 この使用貸借については、契約書がなく、例えば建物所有者の死後も安穏として相続人がそこに住んだり、被相続人が建てた旅館等を経営していけるのか、問題になるところです。
 この点、民法第599条で、使用貸借について、借主の死亡によって、その効力を失うとされていて、借主である建物所有者の相続人は、物を取り壊した上で退去しなければいけないもの、とも考えられます。これは、使用貸借権が貸主、借主の高度の信頼関係に基づくもので、借主の一身専属権のように考えられてきたからです。
 しかしながら、建物の存続と相続人の地位の安定を図るべき要請の考慮も必要なことから、これに対しては、民法第599条の適用を疑問視する見解が有力で、下級審判例でもそれにならったものがでています。
 すなわち、(使用貸借の)借主の死亡によっても、その土地の使用の必要性がなくなるものではないから、建物所有を目的とする土地の使用貸借ついては、当然に民法第599条は適用されないとするものや、建物所有を目的としている場合は、(貸主・借主の)当事者間の個人的要素以上
に、敷地上の建物所有目的が重視されるべきで、特段の事情のない限り、建物使用の目的を終えた時に(初めて)その返還時期が到来するのだ、と考える見解(地裁等の判例でもある)が有力です。
 又、一方で相続人に対しても貸与する(貸与することを続ける)旨の特約がない限り、民法第599条は適用されるが、貸主が相続人の使用に異議を留めない場合は黙示の承認があったとみて新たな使用貸借関係の成立を認める、とするものもあります。
 従って、建物使用目的の土地使用貸借に関しては、借主の死亡により即、使用貸借は効力を失い、家屋等の収居・退去につながるもの、と見るべきではなく、使用貸借期間の定めがないような場合は(ほとんどが、期間を定めていない、と考えられますが)、その用途に従った使用を終えたときに終期が到来して、契約が終わると考えるべきことになります。
 従って、借主の死亡で当然に使用貸借権はなくならず、退去の請求があっても、すぐに相続人はその家屋等を収居し、退去する必要もないと考えてよいと思われます。 


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