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 債務の相続と抵当権変更登記

 不動産の所有者が代わり、前所有者がお金を借りていたため(債務者=前所有者)抵当権が残っている場合は、実際は、前所有者がその債務を払い続けるか、新所有者が払うかになります。
 いずれにしても金融機関としては、完済されるまでローンの支払いをしていただければいいので、実態上、所有者側から金融機関に相談しなければ、抵当権の登記の債務者の部分の変更登記は、ほとんど行われていません。
 しかし、相続により所有者が変わり登記名義も変わった場合は物件の前所有者はいません。そこで、相続による所有者変更ではこの点別途、問題になります。
 相続では、一般に債務者が前の所有者(被相続人)名義になっている抵当権が付いていても、相続登記として行われるのは、所有者の名義の書換(所有権移転登記)だけです。
 しかし、相続では、その不動産の所有権を実際に共同相続人のうち、誰が相続したかに関わらず、債務(借金など)は法定相続分で、全員が分割して承継したことになります。
 このため、実際に相続していない方にもその銀行ローン等の債務が及ぶのは、不適当だということで、金融機関への申し出により(金融機関から話が来ることもありえますが)、実際に相続した方を含め共同相続人全員と金融機関側の話し合いで、(相続しなかった方を免責させて)実際に相続した方のみを債務者に変えるという抵当権の変更登記が行われます。
 一般には、第一段階で、相続を原因として、抵当権の登記上の債務者を亡くなった方から相続人全員に変えて、第二段階で、契約により、債務者を共同相続人全員から、実際にその不動産を相続した方へ変える、という二段階の登記を一括してすることが多いのです
 登記申請の当事者は、不動産の所有者と金融機関ですが、この契約は共同相続人すべての関与によりなされるのが、一般的なのです。
 注意すべきは、相続については、遺産分割協議により実際に相続しなかった方も債務は相続しているので、その債務については、実際に相続した方に追ってもらうのがスジであり(ただし、当該不動産は相続しなくても、別の多額の財産を相続していれば別ですが)、債権者側とその債務についての免責の話し合いをするべきことを忘れないで下さいということです。
 また、相続分の贈与、相続分の売買というものもありますが、たとえ相続分を他の相続人に譲ったからといって、債務も譲渡されたわけではありません。 そこで、実際にプラスの財産も(借金等の)マイナスの財産も相続したくなければ、相続放棄をすることになります。
 


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