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 不動産の贈与、離婚による財産分与や売買による所有権移転、抵当権・根抵当 権設定・抹消などについては登記すべきことになります。

 不動産についての所有権移転登記では当事者本人の確認、意思確認や対象物件、登記の必要書類に不備のないこと確認を綿密、詳細に行った上で、登記を申請することになります。

 司法書士事務所として、事前の調査、登記申請前の代金決済についての立会いや登記の申請など一連の業務を行っています。

(主な不動産登記の登記形式による分類)
1 所有権移転登記
  不動産に関する登記で代表的なものが所有権移転です。
 相続以外では、贈与、売買、交換、離婚による財産分与などの原因により所有権が移転され、これを登記することになります。
  2 抵当権設定・抵当権抹消
 金融機関などでお金を借り抵当権を設定すれば抵当権設定登記、そのお金を返済すれば抵当権抹消登記が必要になります。
  3 登記名義人住所・氏名変更
 不動産所有者の住所が移転したり、氏名が結婚・離婚・養子縁組等で変わった場合にそれを登記簿上示すためにするものです。
  

不動産登記
ここでは、相続以外の所有権移転登記として、贈与、売買、離婚による財産分与、交換について説明します。また、所有権以外の権利の登記として、(根)抵当権設定やその抹消の登記などがありますが、抵当権抹消について説明します。

 1 贈与 
無償で財産を与える契約であり、取引の世界では例外的なものです。
ただ、公益法人などに不動産が贈与されたり、夫婦や親子の間では、事業承継を含む相続との関係から、その事前の処理として贈与がなされることがあります。

夫婦間では一定の条件のもと、配偶者控除の額が大きくなること、親子間でも
相続時精算課税を利用することなどにより、過大と思われる贈与税の支払を抑えることができるということもあり(相続時精算課税については支払の先送りという感じですが)、将来を見越して生前贈与がなされることも多いのです。

また、贈与する者の死亡時に権利が移転するという契約、
死因贈与契約を締結することもあります。
これにより遺言によらずに、特定の相続人や相続人以外の第三者に、その契約に基づき死亡時に権利を移転させることもできます。これは契約成立後に
仮登記することができ、それにより順位保全の効力が発生しますので、後に所有権移転登記があっても、仮登記を本登記にすることで、のちの権利移転を否定できますので、その効果は大きいものといえます。

さらに贈与には、
負担付贈与というものがあります。
贈与を受ける者に贈与者の扶養等の一定の義務負わせる契約も可能であり、無償で財産を譲るといっても、利用される価値はかなりあるのです。


夫婦関贈与

親子間贈与

死因贈与

生前贈与と遺贈の優劣

忘恩行為と贈与された不動産の取戻し

 2 離婚による財産分与
 離婚した夫婦が夫婦共同財産の清算としてするのが、
離婚による財産分与です。夫婦共同財産とは、夫婦の一方が婚姻前から有する財産、婚姻後自己の名で得た財産(親からの相続財産など)の特有財産ではない、夫婦が婚姻後に共同で築いた財産です。これは離婚の際に清算されることになり、離婚当事者の一方が他方にこれを請求することで財産分与がなされます。

離婚による財産分与の方法

夫婦関係(調整)調停

離婚協議書の作成

離婚と子の氏の変更

離婚、結婚などの不受理申立書

 3 売買 
新たに(中古、新古の)住宅などを購入した場合になされる、典型的な所有権移転登記です。なお土地つきの新築物件は、建物については表題登記をしてから、所有権保存登記をすることになり、土地については所有権移転登記がされます。

特に一生に一回の高額な買物といわれる住宅の売買では、売主、買主が一同に会し、売主が本人であり、それを売る意思があり、行為能力があるということや真正な権利証書(登記識別情報を提供するなら、それが有効であること)や印鑑証明書やその実印が押された委任状、原因証明情報など登記に必要な書類が完備されているか、など特に厳格に確認されなければなりません。そのことを確認したうえで、代金の授受がなされたことも現場で直接確認して、直ちに登記の申請をすることになります。

司法書士として、これら一連の作業を、不動産の仲介業者や金融機関の方々のご協力の下行い、権利の安全確実な移転のために仕事をさせていただいております。

 4 交換 
交換は当事者がお互いに金銭の所有権以外の財産権を移転することにより、成立する契約です。不動産の交換の場合には等価交換であれば譲渡所得税がかからないというメリットもあり、利用されています。

 5 抵当権抹消 
抵当権は不動産購入時などに金融機関と金銭消費貸借契約を結んだ時、又は、さらに保証会社と保証委託契約を結んだ時にその債務、求償債権に基づいて不動産に設定される担保物権ですが、借主がその債務(主債務)を弁済すればそれが消滅します。抵当権の消滅を公示するために、抵当権抹消登記をします。

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